2024年美国房价怎么走？房地产行业出10年一遇机会！你该如何投资？
2024-01-13
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2024年的房地产会如何发展呢？我知道咱们很多美投Pro会员都在美国，房地产的发展和咱各位的生活息息相关。即便你不在美国，搞清楚美国房地产的发展对于我们美股投资者来说也至关重要。#行业分析 #2024 #房地产 #REITs
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2024年的房地产会如何发展呢？我知道咱们很多美投Pro会员都在美国，房地产的发展和咱各位的生活息息相关。即便你不在美国，搞清楚美国房地产的发展对于我们美股投资者来说也至关重要。不仅是因为房地产行业在2024年将出现绝佳的投资机会，也是因为房地产对于美国经济来说举足轻重，看懂他的发展也能帮助我们预测全年的美国经济。本期美投Pro视频，我们就来深度分析一下2024年美国房地产行业。相信不管你是关心房价，还是关注投资机会，亦或是想看懂宏观经济，那本期视频都能给你一个答案。
去年一整年，美国房地产市场都体现出了惊人的韧性。尽管成交量毫无意外的下跌，但房价却依旧维持在高位。即便利率从0飙升到了5.5%，房贷利率甚至涨到8%，房价距离最高点也不过就下跌了不到10%。而稳定的房价，也成为了支撑23年美国经济的一个重要原因。
那2024年美国的房地产市场会发生什么改变吗？为此我特意去系统性的研究了2024年的房地产市场，也参考了大量数据分析。在研究完后，我的感受是，2024年我们很难期待房地产市场会有太大改变。我认为，房价不会有太大的上升空间，同时下跌的风险也非常有限。这话说起来有点儿似曾相识，是的，这就和几天前我们分析美股全年展望的结论非常类似。
那为什么我会得出这样的结论呢？接下来我就从供给和需求两个方面，来分别探讨一下对于房价的影响。注意，我们这里只探讨房价，而不是房地产的投资机会。这俩是完全不同的，具体投资机会咱们后面还会讲到。
下图是美国房屋库存的供应数变化。你可以把它理解为是消化这些库存所需要用的时间。可以看到，现在美国房屋库存数为3.5个月，虽然这已经是疫情以来的最高值，但是仍然比疫情前平均4-5个月的情况要低一些。这说明什么呢？说明整体美国房地产仍然处于供不应求的状态。这看似并不合理，在如此高利率的情况下，为何还会出现供不应求呢？
其实问题不出在需求端，而出现在了供给端。更具体地说，是美国二手房的供给太少了。在美国，二手房供给占了总供给的80%，他基本就决定了整个供给端的表现。而下图中我们可以看出，现在二手房的供给仍然处于历史低位，只有疫情前的一半左右。可见，现在那些持有房子的人都不怎么愿意卖房或者换房。
而之所以会出现这种现象，原因很简单，就是因为利率。现在美国有超过60%的人房贷利率都在4%以下。如果现在换房，那就不得不放弃他的超低利率，去承受7%以上的超高利率。这显然很不划算。因此有很多人就搁置了他们的换房计划，而二手房的供给也就起不来。这种现象在经济学中被称为Lock-in effect。2023年之所以房价如此坚挺，也是因为Lock-in effect使得供给被大幅压缩，因而即便需求下降，房价也能依旧保持坚挺。
那么现如今，我们知道美联储很快就要开始减息了，那么Lock-in effect是否能够破除呢？情况也并不乐观。现在大家都知道利率是会一直降下去的，那么对于那些想换房的人，只要我能等，那我就愿意再等等。当然了，换个角度来看，下降的利息，也会刺激一部分人开始出现换房。所以整体来看，我认为2024年，供给应该不会再继续恶化下去了，但是想要看到快速的释放恐怕也很难。我认为，大概率会是一个缓慢提升的状态。
上面说的是供给端，那需求端的情况又如何呢？2023年需求端的情况可以说是非常糟糕。由于23年的高利率，外加房价一直处于高位，这天然就挡住了大批的需求。更重要的是，房子的投资属性也很差。在如此高利率的环境下，租金是很难cover住贷款的月供，更别提盈利了。这就又挡住了一大批的投资客。2023年买房者和投资客的数量同时降至冰点，可想而知需求端的表现肯定是好不了。
那未来一年情况会发生什么变化吗？我认为需求端会有提升，但是幅度不会太大。首先，也是受制于利率的影响。只要利率还会一直下降，那买房人就会能等则等。毕竟现在7%的房贷利率仍然很高。同时投资客的情况更是很难出现太大改变。我看投行的预测，最乐观的情况，说房贷利率到年底也不过就是降到6%，而这个利率水平对于投资客来说仍然很难获益。
不过从另一个角度来看，在过去两年被高利率环境下所压制住的一部分需求，有望在明年得到一些释放。毕竟买房对于很多人来说仍然是刚需，能等半年，能等12个月，但是很难一直等下去。如果利率降到了一定水平，也会有让一些需求被提前释放出来，缓解需求端的疲软。
总得来看，我认为2024年房地产市场的供给和需求都会有所改善，但是幅度都不会太大。而对于房价来说，我认为也会出现小幅的回暖，并且下行风险会非常有限。首先，换房人数的提升，不仅能够改变供给端，也同样会等量的去改变需求端。而另一方面，一旦利率下降，那些单纯买房的人也会有所提升。所以说总得来看，需求端的提升我认为是应该会超出供给端的。所以我认为房价会开始回暖。但我们也分析了，整个供需的提升都会非常有限，而这就意味着房价也很难出现大幅的反弹。
从下行风险上看，美国居民的财务状况目前还很健康。现在失业率仍然维持在历史低位，而出现意外的可能性也非常低。同时大规模的供给提升也不太可能会出现。现在的市场还不存在因为下行压力而兜售房产的前提。所以说整体的下行风险，我认为其实并不是很高。总得来看，我认为2024年房价会企稳回升，但波动不会太大。我也看到各大投行和机构对于房价的预测，他们基本都认为2024年的房价，会在一个上下3%的范围内浮动。这也印证了我们上述观点。
对于房价我们就先分析到这儿。虽然说房价的上涨乏善可陈，但这并不意味着房地产领域就没有好的投资机会。相反，今年反而是我认为房地产行业难得的投资时机。而其中最重要的一个机会，在我看来就是房地产信托基金REITs。我个人也在2024年布局了这类资产。
REITs是一种专业管理房地产的基金。在REITs出现之前，如果你想要投资房地产行业，那是非常困难的。真要做的话，你只能直接去买一个房子，不仅起始资金大，而且流动性很差，买卖非常困难。REITs的诞生就解决了这个难题。大多数的REITs都会管理数十个甚至数百个房地产项目，他们会把这些项目的财产全部捆绑在一起后，拆分成单一的证券在交易所上市。投资者可以直接在交易所用小资金来进行购卖，流动性非常好。
除此之外，REITs还有着非常好的分散风险的作用。自REITs面世以来，它和股票的相关性就一直很低，仅有0.6左右。这种分散化的效果就特别容易受到机构的追捧。在很多大机构里，REITs几乎是必须要配置的一项资产。根据Nareit的数据，美国最大的机构投资者中，有2/3都有布局REITs。所以你看，REITs不仅一举解决了房地产投资的困难，还带来很好的分散化效果，因此他在面世后就大受投资者的欢迎。
那为什么说2024年REITs的表现非常值得期待呢？我这里先给大家看两张图。这第一张我在上期，全年美股布局中给大家展示过，他展示了不同宏观环境下，REITs和美股的相对表现。可以看到，在第一和第三阶段时，REITs都会明显跑赢大盘。这两个阶段就对应着经济周期中的衰退期和复苏期。而这俩正是2024年我们必须要经历的两个周期。尤其是第一阶段复苏期，REITs会大幅跑赢大盘16%，而这一阶段正是2024年最主要的一个投资逻辑。
第二张图则展示了当美联储结束紧缩周期，进入减息周期之后，REITs和股市的对比图。其中蓝色为REITs，灰色为股市。可以看到，REITs在紧缩周期结束后的一年时间里，会一直跑赢大盘，平均幅度在15%-50%之间。而这也是今年我们可以期待的一个投资逻辑。
其实从这两张图中，我们各位看官，应该已经能够猜到一些REITs的投资属性了。REITs的一大特点就是，他对于利率非常的敏感。REITs往往会派发很高的股息，这使得他和债券的逻辑非常类似。利率低时，股息就会更有吸引力，就会导致REITs价格的出现上涨，反之亦然。另一方面也是因为REITs背后的房地产行业对于利率十分敏感，因为房地产行业普遍都是高杠杆的公司，他 们自然对于利率十分敏感。
REITs的另一大特点，是他在经济下行时有很强的防御属性。你可能会好奇，这房地产这么敏感的板块，怎么会有防御属性呢？实际上，REITs和真正的房地产还不太一样，因为它主要的收益来源不是靠房价上涨，而是靠租金。而租金相对来说对于经济就没有那么敏感了，他很难出现大幅的波动，即便是经济下行也是如此。而这也给了REITs不俗的防御属性。
这两大特点就是我们之所以在2024年投资REITs的核心逻辑。不仅如此，REITs现在的价格还非常合理。在2023，原本应该估值释放的年份，REITs却因为经历了大量负面消息而增长疲软，在过去一整年的表现只有-1%，远远跑输大盘。
另外，还有一个重要的数据能够佐证REITs的价格现在已经足够低。下图是Public RIETs和Private REITs的对比。我们今天讲的REITs，更多是在二级市场公开交易的Public REITs，而Private RIETs则是那些不在交易所交易的基金。可以看到，代表Private REITs的橙线和黄线更平滑，而代表Public REITs的红线和蓝线则波动较大。这是因为，Private REITs没有活跃的交易市场，所以在计算价格的时候，他们往往只能根据价值来预估。Public REITs不同，它还会受到市场情绪，资金量，宏观环境等各种因素的影响。所以他更容易被高估或者被低估。但拉长周期来看，两者背后的标的是基本相同的，所以他俩的价值也总会收敛和统一。而目前来看，如果出现收敛的话，那么Public REITs还有很高的上升空间。
上述说的这些都是2024年REITs的利好，那么2024年REITs会面临什么样的风险呢？其实REITs本身就是一个风险较低的投资，即便判断出错，他的下行风险理论上也是非常可控的。对于REITs来说，最大的风险就是利率风险。而目前来看，利率我认为已经不存在什么太大的意外了，降息基本已经成为共识，早一点降晚一点降，现在的影响都非常有限。所以说风险还是相对可控的。
唯一一个值得关注的风险，我认为在于商业地产领域。这部分的风险相对较高，因为疫情过后，商业地产可能会永久性的发生一个改变。即便不暴雷，他的收益率也会大幅下降。但对于我们投资者来说，只要避开这个领域投资，风险也是相对可控的。
说出来不怕各位看官笑话，其实去年我就表达过对于REITs的看好。当时的投资逻辑和现在非常雷同。因为去年我们原本也是期待衰退会来，利率会降，而从上面那张对比图中我们也可以看出，23年年初时，Public REITs和Private REITs的差值就已经拉到最大了。可结果大家也都看到了，23年REITs表现并不好，美国经济意外的强劲，而利率下降也延后了，而且Public REITs的收敛也迟迟没有发生。
但我认为，该来的总还是会来的，他会延后，但并不会消失。站在今天这个时间点，我认为REITs最糟糕的情况已经过去了。而我们所讲的这些投资逻辑现如今已经变得更强了，确定性也会更高。所以我也更有底气跟各位说，在2024年我非常看好REITs相关的投资机会。
那么关于REITs，我们具体应该如何投资呢？REITs的投资品类有很多，盲目投资很容易踩坑。接下来我就给大家介绍几个，我个人在2024年比较看好的方向。
首先一点，布局REITs最简单，最不容易踩坑的方法，就是去买指数ETF。比如Vanguard的VNQ，黑石的IYR，标普的XLRE等。这种ETF的好处是，它分散化很强，各行各业的都有，投资起来也比较省心。至于风险较高的办公室REITs，在ETF的占比也不到4%，风险也相对可控。
而如果你想要在整体ETF之外，再寻找一些Alpha，那么一些特定领域的REITs，也许值得关注。第一个值得关注的领域是数据中心REITs。从下图中我们可以看到，在23年表现最好的就是数据中心REITs，他总共上涨了32%。这是因为，AI的发展大大加速了对数据中心用地的需求。根据市场预测，数据中心REITs正处于快速的增长期，未来几年都会有10%-15%的增速，而且还有很高的涨租空间。在这个领域内，EQIX和DLR是两家最大的数据中心REITs，这两家公司的基本面都非常好，而且增速也非常快。唯一需要担心的，是过去一年因为AI的热度，这些股票的价格涨的太高了。REITs一般情况下主要还是靠股息赚钱，大幅的股价提升是往往不可持续的。
另一个值得关注的REITs，是一家独特的REITs公司。这是一家市值有100亿美元的标普500公司，他是一个专做办公室的REITs，股票代号 BXP。是的，你没有听错，正是上面我们一直提到那个风险很高的办公室REITs。
从这张图中我们可以看出，办公室REITs是2023年表现最差的一类REITs。而如果把时间拉长来看，办公室REITs目前也仍在谷底，价格只有疫情前的一半左右，上次如此之低，还是房地产泡沫后的价格。有这样的表现倒也并不令人意外。毕竟他的基本面已经彻底改变，办公室REITs恐怕很难再回到曾经的辉煌了。因而投资者对这类REITs也是极度的悲观。
不过你换个角度来想，这或许就说明，办公室REITs中存在一些Alpha。正如巴菲特所说，别人恐惧时我贪婪。从大趋势上来看，虽然说办公室的利用率很难再回到原来的水平。但站在现在这个时间点来看，work from home的高潮已经过去，未来更可能会出现的是恢复，而不是继续恶化。像现在，就已经有很多公司开始取消work from home，或者增加了他们来office的天数。而随着时间的推移，复苏期即将来临，办公室的需求也会逐渐开始回升。
不过，虽然说趋势上在回暖，但是整体板块其实风险并不低。因为在整体需求不足的情况下，那些资产质量较低的项目很容易被淘汰，所以我并不看好这整个板块。但是那些高质量的资产也许会是一个机会。比如纽约曼哈顿中心的那些写字楼，他们的空置率就会低很多。下图展示了不同级别的办公楼空置率的情况。其中蓝色是A-class，也就是最高级的办公楼的空置率。可以看到，他会比普通办公楼要好很多。
而BXP正是专门投资这种高质量地产的REITs。在他的投资组合里面，有95%的办公楼都属于A-class，而空置率目前也只有9%。所以他的基本面相对来说是比较强的。更重要的是，公司现在有非常多的现金。根据最新的财报，在过去一年里，BXP的现金从原来的448k，大幅增加到930k，增幅达到了107%。根据管理层的意思，这么做就是为了扫货抄底。现如今办公室资产处于绝对的低位，如果能够趁机吸收一些优质资产，那么对于公司来说长期会是一个不小的获益。
不过，要提醒各位看官的是，BXP仍然是一个风险较高的投资。他最大的风险在于系统性风险。尽管他自己的资产还算优质，但是如果整个板块暴雷，他们也难逃股价下跌的命运。具体投资时，我们需要时刻控制好这个风险。
到这里，2024年房地产的布局和展望，就都跟各位看官介绍完了。最后还想再提醒一下各位，今天咱说的REITs上的投资机会，主要是根据24年这一年的宏观背景来实现的。长期来看，REITs很难持续跑赢股市。他更多的价值在于稳定的股息。所以如果你是长期投资者，必须要先搞清楚背后的逻辑，再决定你是否要投资。
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