【行业追踪】美国房地产反常火爆，能否持续？为何说房地产将成为美国软着陆的关键？
2023-07-31
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在加息的大背景下，受影响最大的应该就是那些贷款买房的人。那么为什么利率都这么高了，房地产板块却逆势增长呢？有人说今年房地产市场的异常表现，很可能将成为经济能否软着陆的关键，而这又是为什么呢？#行业分析 #房地产 #经济周期 #软着陆 #宏观经济
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tit过去一年多，衰退的阴霾一直笼罩着美股，而受冲击最大的当属那些经济最为敏感的顺周期股票。但你知道，在所有的顺周期股票中，哪个板块表现最好吗？下面这张图展示的就是过去一年，各个顺周期板块的股价表现。可以看到排在第一名的就是房地产行业，暴涨了65%之多！这可比很多科技股表现还要好了。我们知道，在加息的大背景下，受影响最大的应该就是那些贷款买房的人。那么为什么利率都这么高了，房地产板块却逆势增长呢？有人说今年房地产市场的异常表现，很可能将成为经济能否软着陆的关键，而这又是为什么呢？房地产市场可以说和我们每个人息息相关，无论是生活，还是投资，甚至是你的工作，都和房地产行业有关系。本期美投Pro的行业分析，我们就来深度挖掘一下美国的房地产行业。
开头我们说了，美国房地产板块是今年最为诡异的一个板块。那么美国的房地产现在究竟有多诡异呢？我们来看几组数据。
先来看看大家最关心的房价。这张图展示的就是美国成屋价格在过去5年，中位数的变化。最新的六月份的数据，美国成屋价格达到了41.02万，这是有历史记录以来的第二高，仅比去年6月份的高点略低了1%。照这个趋势下去，美国房价很可能要在高利率环境下再创新高了。多说一句，房价这个东西，每个城市、每个区域都是不一样的。咱们说的只是美国整体的情况，如果你所在地区有些不同，那也是很正常的事情。
而反映美国房地产开发商信心的房市指数，也发生了奇怪的变化。从图中我们可以看出，房市指数从去年年底就开始触底反弹，已经连续上涨了8个月。在进入5月份后，房市指数站上了50这个扩张区间。
而新屋许可数，更是进一步的证明了房地产开发商的信心。新屋许可是房地产商为了建房子申请的执照，他常常被作为是一个经济的领先指标。毕竟房子的建设周期很长，你得对于未来的房价有信心才会开始建房子。我们看到，新屋许可数的底部出现在了今年的1月份，此后便开始了触底反弹。类似的情况，也发生在新屋开工数这个数据上。从这张图我们可以看出，新屋开工数在最近两个月就出现了一个明显的大反弹。
那问题来了，为什么美国房地产会在今年逆势反弹呢？这看起来似乎有些不合理，毕竟房地产是对于利率最为敏感的板块之一。照理说，加息速度如此激烈，人们应该不愿买房才对，而房地产开发商也应该因为害怕衰退，而不愿意建房才对。那为什么所有的这些情况都没有发生，反而出现了逆势繁荣的景象呢？要想回答这个问题，我们就需要好好来拆解一下，当前美国房地产市场的供需关系了。
其实在加息的这整个过程中，房屋的需求确实是在下降的。如果你想要看房地产的需求表现，那美投君教你一个简单的办法，就去看房屋的成交量。因为甭管你有多少房子在出售，真正成交的就是买房人的数量，它也可以被理解为是需求的一种表现。下图展示的就是过去5年，美国房屋成交量的情况。可以看到，从去年年初加息的开始，其实房屋的成交量，也就是房屋的需求，就已经开始持续的下滑了。所以说，不能说加息对于房市没有任何负面影响，在需求端，它确实是在不断减少的。
懂点经济学常识的人都知道，需求下降按理说价格也理应出现下跌，那为什么美国的房价却在逆势上涨呢？这其实是因为，需求虽然在下降，但是供给降得更多。
这张图展示是Realtor.com统计的新上市挂牌的数量。新屋挂牌数量就可以理解为是，市场上的房屋供给的数量。图中每根线都代表一年的新屋挂牌量。而最下面粉色的那根线就是今年的新屋挂牌数，也可以说是今年的供给水平。可以看到今年的供给量，相较于去年还下降了25%，甚至只有疫情前供应的一半不到。这比刚刚看到的需求端的下滑幅度要大很多。下面这张图展示的是美国过去40年房屋供给的变化。可以看到，现在的新屋供给数相较于疫情前下降了近50%，而现在正处于绝对的历史低位。
而这正是本轮周期中房价高企的主要原因。虽然高利率导致了人们买房需求的下降，但是由于供给降得更多，还是使得市场上出现了一房难求的现象。这就导致了近期的房价的不断攀升。那问题来了，为什么美国的房屋供给会如此之少呢？理论上讲，在经济不景气的环境中，卖房子的人应该是会增加的。但为什么本轮加息周期，卖房的人不仅没增加，还反而会减少呢？
要想回答这个问题，我们得从两个方面来入手。一个是二手房的供给，另一个是新房供给，我们挨个来看。
美国的二手房市场实际上是房屋供给的主要来源，他占了整个供给的80%。而在所有的二手房销售中，最常见的一种情况就是以小换大。什么是以小换大呢？就是屋主把自己现在的房子给卖了，然后再去买一个更好的房子。这样他的老房子就进入了二手房市场。而过去一年我们看到了一个很明显的现象就是，持有房子的屋主都不愿意换房了，而这究竟是为什么呢？
主要原因还是出在了利率上。在美国，人们可以随时锁定30年的固定房贷。所以在20年到21年的这段时间，很多人趁机在超低利率的环境下锁定了利率。根据Redfin的报告指出，现在美国有82%的人，房贷利率都在5%以下，有62%的人，房贷利率甚至在4%以下。而现在美国的房贷利率接近7%。这就意味着，绝大部分的美国人如果今天决定要换房，那他就得放弃现在难得的超低利率，然后还得多付出3%-4%的利率成本。很显然，多数人都不愿意这么做。这在经济学中就叫做Lock-in effect。
而且更重要的是，很多屋主都知道，利息不会一直维持在这么高，现在市场的预期都是未来两年利率还是要向下走的。那么这些屋主就有更多的动力去等，等着利率下降之后再去以小换大。相反，如果说大家都知道，未来5年的利率会一直保持这么高，那么有以小换大需求的人，他们还是会换，他们再等也没有什么意义。所以你看，正是美联储的货币政策，抑制了整体二手房市场的供给。
二手房的供给不足，那新房供给如何呢？下面这张图，图中的黄线就是新房供给的变化趋势。可以看到，新房的供给却始终处于上升的状态之中。目前新房的库存已经从疫情前的35万上升到了现在的43.2万，涨幅20%。仔细观察这张图你就会发现，过去10年新房的供给数量始终都是在增加的，不过在疫情中由于供应链的问题，很多新房的建设遭到了延误，这就使得这个增长趋势暂时给延缓了。而在疫情回复之后，新房供给便出现了这种报复性的反弹。不过反弹归反弹，毕竟新房供应占总体房屋供应的比例仅有20%，如此的反弹并没有结构性的改变整体供给不足的趋势。所以我们便看到了现在房地产市场的供不应求，也就导致了房价的上涨。
那站在现在这个时间点往后看，房地产市场的火爆能否持续呢？要想回答这个问题，我们还是得从供需两端分别来看。
在需求端，我认为继续下滑的空间已经不大了。从上面这张成交量的图中我们可以看出，需求虽然在低位，但基本已经筑底了。这要得益于两个原因。一个是美国强大的就业市场。人们都还有工作，那么那些刚需住房的需求就能够在底部撑住。另一方面，我们也看到美国实际的房贷利率已经触顶了，而且已经触顶很长一段时间了，这说明美国人买房的可负担性并没有出现持续的恶化。而我们往后看，利率应该也没有太多上涨的空间了。如果不出现大面积失业的话，那需求就没有任何下降的动力。不过它短期内，要想上升也很困难。所以我预计需求应该能够在低位稳定一段时间。
再来看供给端。一般情况下，在加息的环境以及经济压力之下，房地产市场最大的一个威胁就是断供。一旦断供潮出现，市场上就会开始涌入大量的房屋供给，从而拉低房价。那现在有没有出现这种现象呢？下面这张图展示的是美国过去十年房贷违约率的变化。可以看到，现在别说断供了，银行应该抢着给民众贷款，因为违约率已经降至了历史新低。
那新房的供给能不能提上来呢？目前来看，短期之内很难发生结构性的改变。刚刚我们已经看到了美国新屋许可、和新建房屋的数据。这些数据虽然在好转，但也是近几个月才开始好转的，而在这之前一直都比较低迷。而新屋制造是需要一定周期的，一般都要1年左右。短期内，新屋的供给很难给整体市场带来太大的冲击。
所以最关键的还是要看二手房的供给。而二手房的供给刚刚我们分析了，受限于lock in effect，关键就是要看美联储的货币政策。如果美联储的货币政策保持不变，也就是加息见顶，维持一段时间后再开始降息，那么二手房的供给就很难出现释放。大家还是会等着降息了之后再去卖房。
所以现在整体来看未来房地产的供需关系，我认为，我们很难在短期内会看到任何结构性的改变。唯一的两个变量就是，美联储的货币政策，以及美国的劳动力市场。如果美联储意外降息，或者意外加息，都会影响到房地产的供需。如果意外降息，那么lock in effect将不再稳固，供给有望得到释放，导致价格的下跌。而如果意外加息，则会抑制需求，同样会导致价格的下跌。另一方面，如果劳动力市场不能一直保持现在的强劲，那么需求同样会被抑制，给房价带来压力。目前来看，只要这两个变量不发生，那么房地产市场的格局就不会发生变化。
但你也能看出，房地产市场现在这种逆势火爆的场景还是比较脆弱的，他依赖太多外部因素的稳定。而这些因素中的至少一个，或早或晚还是要发生的。所以说，尽管我认为短期内，美国房市很难发生结构性的变化，但我也并不期待，美国房地产市场会一直保持如此的火热，他只不过是一个特殊时期的特殊现象而已。
到这里，房地产市场本身就给大家讨论的差不多了。接下来，我们再来分析一个更为重要的问题，房地产现在的这种表现，对于美国经济来说意味着什么呢？
首先，火热的房市会带动更多的开发商去建设新房。刚刚我们已经看到了，美国的新屋许可数，以及新房的开工数都出现了显著的增加。这就是房市火热所带来的直接影响。由于新房建设需要一定的周期，这些开发商只有看到了持续的上涨趋势，才真正愿意去建房。现在这俩数据的上涨，就说明开发商的信心已经回来了。这点对于经济来说非常重要，因为他能够带动大量的经济活动和就业。
首先，在房子开发之前，就先需要规划和土地开发，这就涉及到很多土木工程、律师、市政府、和开发商的深度介入。在土地规划和开发完成后，就要开始建房子了。从最上游的原材料，到中游的分包商、建筑师、设计师，再到下游的建筑工人、水电工、检察员、验房师等，都会受益。房子建好了之后，就是房屋的销售了，这里又会涉及到很多行业内的专业人士，比如房产经纪、贷款经纪、律师等等。最后，当房子交易完成之后，还会涉及到清洁、搬运等服务。而住户安顿下来之后，还有很多其他的消费，比如买家电和家具，甚至买车生娃这些等等，这些都会促进到本地的服务和零售的生意。
当你把所有的这些就业和经济活动都加在一起后，你就能理解，为什么说火热的房地产市场，会全方位地促进经济增长了。事实上，有研究表明，房地产行业对于美国经济的影响，占到了美国总GDP的近17%。而根据 NAHB 的估计，每建造一个房子，就会创造大约三个就业岗位。事实上，过去几次大非农就业数据，之所以能够表现的那么好，就是因为建筑业的火爆所带动的。
而这还不算完，刚刚说的这些还只是房地产对于经济的直接影响，其实房地产还会带来很多意想不到的间接效果。首先，房价企稳这件事情，本身就能支撑一部分的消费。因为房子是中产阶级最重要的资产，只要房价能维持在一个相对高位，那中产就会感觉自己更有钱，也更愿意花钱。因为他们知道，如果遇到什么财务问题，至少我有一个非常值钱的房子在手上可以为我兜底。除此之外，当房价高的时候，家庭和企业也更有可能去借贷，而银行也更愿意去放贷。这种现象就叫做wealth effect，意思是当我手中的资产在升值的时候，虽然我的钱没有实际增加，但也会促进我的消费和借贷。
另外，房地产市场的火热也会提振金融市场以及普通民众的信心。信心这个东西听起来可能有点儿虚，但是他真的是实实在在影响经济的一个核心要素。就比如，中国过去十几年的快速发展，有很大一部分原因就是因为持续上涨的房价给了民众消费的信心。你再看现在中国经济，房价不涨了，民众对于经济的信心也淡了。整个消费和信贷一下子就萎靡下来了。这便是房价提供的信心对于经济的影响。当然了，中国经济的情况比较复杂，不是房价一个原因就能够解释的，我这里就先不展开了。
现在，我们应该能够理解，为什么说房地产市场对于美国经济来说如此重要了。也难怪有专家评论说，美国经济能否软着陆，房地产市场将成为关键。其实我个人也是这么认为的。说房地产市场将成为关键，并不仅仅因为他的影响大，更重要的是他是一个关键变量，可能会在未来左右美国经济的发展。为什么这么说呢？
刚刚我们已经分析了，美国房地产的火爆是相对比较脆弱的，那么他能维持多久就成为了美国经济能否实现软着陆的关键。最理想的情况下，只要美联储能够一直保持政策的稳定性，让房价暂时稳住，让开发商继续去建房子，那么这部分经济活动就有望给经济带来支撑。而在这之后，如果政策变化了，房价真的出现了下跌，开发商的信心出现了下降，那么有房地产支撑过这段时间后，其他板块也能够会接棒复苏。那么这种情况下，软着陆可能就真的实现了。相反，一旦房地产太早的出现了意外，那么支撑当前经济的一块重要拼图就消失了。下一个复苏的板块又接不上棒，那么衰退就很可能真的要降临。这就是为什么我说，美国的房地产市场将决定美国是否能够实现软着陆原因。
结合我们刚刚在公开频道上发布的市场分析视频，再加上这期美投Pro分析的房地产行业，我个人是这么认为的：我认为美国软着陆的可能性还是很高的。现在劳动力市场，通胀，以及美国的消费都维持在了一个相对平稳的状态。而房地产市场这个最大的变量，目前来看还是相对比较积极的。美联储也知道房地产市场的重要性，我认为他们不会在此时轻易的去改变货币政策的预期。而这也许就能够给房地产市场带来一段时间的繁荣，去等待下一个接棒复苏的板块出现。各位看官，你们对于美国的房市怎么看呢？有没有在美国的朋友，不妨分享一下自己亲身的经历，咱们一起在评论区交流。
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