房地产市场最深度分析！
2022-11-21
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通胀环境下，你该买房还是租房？未来1年，房地产市场如何发展？#通胀 #房地产
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现在，围绕着房地产市场，有很多谜团让人困惑不已。为什么加息如此猛烈，但是贷款买房的人不降反增呢？为什么在经济衰退面前，房价却似乎还很坚挺呢？为什么租房人数没怎么变化，但房租却迎来有史以来最强增长呢？这些谜团的背后，其实是一个个房地产发展的关键，他影响着我们每一个普通人的生活。了解了这些问题的答案，你或许就明白了未来房地产市场会如何发展？对于咱普通人来说，你就能明白，通胀环境下，我们应该买房还是租房？对于投资者来说，你或许就知道了，房租上涨何时能够放缓？加息会如何影响房价？即将到来的经济衰退对于房地产市场又有何影响？相信看完本期视频，你心中就都能有了答案。
上来，美投君先给大家看一下今年美国整体的房价走势。下图是房地产网站Realtor统计的全美房屋挂牌价的中位数。虽然挂牌价和成交价会有些，但趋势是差不多的。注意，这个数据是美国整体的情况，也许你所在的城市不一定是这样，有出入很正常，我们这里只是从宏观角度来分析房地产行业。图中最上面那条黄线就代表着今年的房价走势。其他颜色的线，都是之前年份的走势。
可以看到，今年房价确实已经开始有下降的趋势，从6月份的顶点450k，下降到了10月份的425k，跌幅为5%左右。不过，虽然有所下降，和去年相比，今年的房价还是出现了大幅度的增长，最新的10月数据，还是比去年同期增长了13.3%。而且如果仔细看每年的数据，每年下半年的房价自然就有有所回调。
按理说加息加了这么多，而且经济下行的压力还这么大，房价应该一顿下跌才对，但为什么房价受影响的幅度却似乎并不高呢？要想了解问题大答案，首先我们得先清楚，房价具体受什么因素的影响？其实影响房价的因素很多，但最重要的因素就三点。我们一个个来说。
首先，在短期，影响房价最重要的因素，是借贷成本和租金的对比。如果借贷成本太高，那么人们宁愿租房也不会买房，这就会降低买房的需求，从而压低房价。而另一边，买投资房的人，他们看到租金比不过借贷成本，就相当于是投资回报比不过投资成本，这也会降低买房需求，进一步压低房价。反过来也是一样的道理，当房租高而借贷成本低的时候，人们就会更倾向于买房，反正还贷款也是还，交房租也是交，那还不如有一个自己的房子。而买投资房的人也有动力为了高房租而入场投资。这就会推升房价的上涨。
第二影响房价的核心因素是就业。买房的人，有一个很重要的前提，那就是你的收入必须要稳定。这不仅仅是贷款银行的要求，也是你自己首先有意愿买房的前提。你必须对于你自己的工作感到安全，未来还能有稳定的上涨，你才会愿意贷款买房。所以就业就是非常关键的一个因素，就业好的时候，买房的需求也就高，房价也就会涨。反之，房价就会下跌。
第三个因素，是房价的预期。由于房地产具有一定的金融属性，所以房价的走势和股价一样都和人们对于未来的预期有关。如果多数人都预期未来的房价会涨，那么即便租金回报率低点也没关系，我一样可以靠卖房子的差价赚钱。比如过去十几年的中国就是这么一个情况，租售比奇差，但是因为房价一直涨，所以买房的需求始终高涨，这就继续推高了房地产的价格。
以上这三个是最核心的影响房地产的因素，除了这些还有包括房屋供给，人口，热钱的流入，政策松紧等等各种因素都会影响到房价。不过，这些对于我们分析房地产来说帮助不大，我们得先看清最核心的问题后，再去观察其他因素。
现在我们再来看，为什么今年的房价如此有韧性？你或许就有答案了。先来看房租和贷款成本，今年虽然加息加的很厉害，但是房租上涨的幅度也很大，两者相互拉扯，所以也让房价没有像想象的那样掉头向下。再看就业，相信经常看美投君的看官肯定了解，今年的就业市场依然非常火爆，现在的失业率还维持在历史低点，如此强的就业也给房价提供了一定的支撑。最后一点，房价的预期，这点上倒是比较负面，多数人都认为短期内房价不会再涨了，这可能对于房价的下降起到了一些作用。
所以，总体来看，过去一年市场还是有不少支撑房价的因素存在的，这才导致房价没有自由落体式的下降。不过，过去的因素已经算是过去了，我们还要着眼于未来，看看接下来这段时间房价会如何发展。
这里美投君不妨给各位看官看几组数据，这些数据很重要，建议大家边听我说边暂停观看，听视频的看官可能需要暂时放下手中的事情了。
下图展示的是房屋贷款申请指数。说白了就是有多少人申请贷款买房，他可以看做是一个判断买房需求的先行指标，对于预测房价很有价值。可以看到，房贷申请人数目前已经跌到了谷底，来到了2014年以来的新低。距离21年的高点已经下跌了近60%。这说明，现在的贷款买房的人确实在减少，而且减少的非常厉害。
那为什么买房的人在减少呢？下面这个数据也许能够给我们答案。下图是美国房子的可负担性指数。数据越高，表明房价相比于当时的薪资水平就越合理，民众就越容易负担得起房子。相反，指数越低，则说明民众越难负担得起房子。从图中我们可以看出，当前的可负担性已经回到了100的境界线上，民众的负担能力正在显著降低。上一次该指数达到这个位置，还是07年，次贷危机的顶峰。
以上两个数据展示的都是房地产需求端的情况，下面我们再来看看供给端的表现。下面这张图展示的是全美新屋挂牌数，也就是市场上有多少正在挂牌出售的房子。可以看到，这个数据在过去一年的时间里急剧上升，已经来到了06年以来的高点。这个数据的上升往往意味着房地产市场的火爆，因为卖房子的人多意味着房地产市场好，06年就正是房产市场最火爆的时候。
不过这并不能反映出房地产市场的全貌，要想看懂挂牌数代表的含义，我们还必须配合上成交量的变化。下图就是美国房地产市场成交量的变化。可以看到，现在的成交量是在大幅下滑，但是挂牌数却在上升。这意味着，挂牌数的上升已经不再是因为房地产市场的火爆了，而是因为没有买家购买，所以导致大量房子一直挂着卖不出去。同样的情况，我们也可以在07年时看到。这说明，挂牌数和成交量的背离，就是典型的拐点时刻。
下面这个数据也可以佐证这一点。这张图反应的是美国的新房供应数，这个数字越高，就说明房子越难卖出去。可以看到，现在这个数据已经来到了10年来的最高点。要想把现在市场上的库存都卖完，需要9个月的时间，而平均这个数据只有5个月左右。可见，现在房屋销量的疲软。
综合供给两端的数据来看，未来房地产市场持续降温的趋势是非常清晰的。虽然之前房价还多少有些支撑，但是现在，房价似乎已经来到了一个明确的拐点之上，而且这个下行趋势可能会越来越明显。
目前各大机构也是持有类似的观点。Capital Economics的分析认为，在轻度衰退的大背景下，房价在2023年还会下跌8%，而房屋销售将会出现11年和14年以来最冰冷的时期，直到2024年整个房市才会恢复。穆迪的分析认为，房价明年还会下跌，在底部的价位，可能离今年六月的顶点下跌15%-20%，如果算全年同比跌幅，也是在10%左右。CNN对经济学家进行的一项调查显示，预测2023年房价中位数会下跌5.5%。而富国银行认为，2023年房价同比会下跌5.5%。比较乐观的有高盛，他认为房价距离六月最高点只会下跌5%-10%左右，也就是现在开始就不会再怎么跌了。而Zillow的预计就更乐观一些，他们认为房价会保持平稳，在2023年还会有1.3%的增长。
总结一下这些机构的预测，他们普遍认为2023年的房价还会继续下跌，但是跌幅会在10%以内，不会出现像08年那样断崖式的下跌，而且多数人都认为房地产的寒冬将会延需要2023年的年底，少数乐观派认为明年年中就能触底。实话讲，我看完各种机构的预测，感觉大家对于房地产市场还是比较乐观的，他们虽然都认为房地产市场会继续下跌，但给出的分析都认为，美国房地产市场的韧性还是很强的。
分析完房价，我们再来看看美国的房租。租金的走势不仅对于房地产投资者很重要，对于我们股市投资者来说，现在也非常关键。因为测量通胀的CPI指标中，光租金这一项就占了40%的权重，而且房租还是当前通胀来源中最严重的一部分。所以说，你就是不投资房地产，也必须要看懂房租的走势。
同样的思路，要想看懂房租的走势，我们也得先了解一下，房租具体受到什么因素的影响。也许会和你想象的情况不同，影响租金的最大因素并非是房价，而是工资水平。因为工资水平才是最直接决定一个人到底愿意支付多少钱在租金上的因素。一般来说，租金的比例会占可支配收入的30%到40%之间。房东要租房，也得匹配当地居民的收入水平，这样供需才能达到平衡。从下图中我们可以看出，房租价格的走势，和收入的走势基本上是完全一致的。所以说，往往一个地区的工资越高，该地区的房租就越贵。而一旦工资上涨的快，那么房租也会快速上涨。
那现在的问题就是，工资会如何变化呢？从中短期来看，工资主要受到经济强弱的影响，或者更直接一点，就是受到就业市场的影响。当经济上行，就业火爆的时候，工资也会水涨船高，同时房租也就会跟着上涨。而其实这就是过去两年到现在市场上正在发生的情况。而当经济下行时，别说加薪了，能不被裁员就不错了，所以整体的薪资就会持平或者下降，房租市场也会跟着降温。
当然了，工资水平是影响房租的最大因素，但并非唯一因素。房价肯定也会影响到房租的水平，一般来说，房租和房价都是同向运动的。房价太贵，一些买不起房的人就被迫租房，增加了租房市场的需求，那房租也就会上涨。反之也是如此。除了房价外，房屋供给，空置率，利率等因素也都会影响到房租。不过，在当前这种经济马上面临拐点的情况下，没有任何因素是比经济下行，就业放缓对于房租影响更大的了，咱们只要抓住重点就能看清趋势。
而事实上，房租市场的降温其实已经开始出现了。下图是Realtor统计的房租数据，红线代表的实际的租金水平，黑线代表的是租金的同比增速。可以看到，实际的租金在今年8月见顶后就已经开始回落了。而同比增速更是早在年初时就已经触顶，过去10个月的时间增速一直在放缓。
可能有些看官会不解，为什么租金已经下降了，而且增速放缓了这么久，但是房租占比最大的CPI通胀数据中却看不到反应呢？关于这个问题，我之前在主频道的一期视频中详细分析过，其实是因为CPI统计方法的滞后性造成的。我们从这张CPI房租和线上租房平台Zillow的数据对比中就能够看出。真实的房租增速其实早已见顶，但是CPI的房租增速却一直在上升。具体原因这里就不展开讲了，感兴趣的看官可以回看之前主频道的视频。
目前从数据上，虽然CPI的数据有滞后，但是从Realtor和Zillow的数据中我们也不难推测出，CPI的房租降温应该不远了，而且一旦拐点出现之后应该就不会有反复了。这是美投君自己的看法。我们不妨再来看看各大架构怎么说。
CoreLogin的房租报告中指出，他们的数据模型发现，2023年的租金跌幅，将会是自金融危机以来最严重的一次。补充个背景知识，在金融危机后的那两年里，美国的房租基本上是零增长。也就是说CoreLogin认为，明年的房租会出现负增长。而房地美则认为，现在很多大城市的房租环比已经出现下跌，比如纽约房租的中位数已经下跌超过2%，而这种情况会延续到明年。Capital Economics则给出了更明确的预测，他们认为，2023年全年的房租将会下跌0.5%，房租下跌的趋势会一直持续到明年年底。
你可能会觉得，这些机构的预测似乎也没有很吓人嘛。但其实这种幅度的下跌，对于租房市场来说已经算是一个巨大的变化了。因为房租价格本身的粘性极高，本身就不容易出现大涨大跌。他常年就是保持一个3%-4%的增长，要想打破这个趋势是非常难的。现在机构预测房租会出现负增长，已经是一个很明确的降温信号了。
不过，大家也不要过于乐观，认为CPI数据中的房租也马上会负增长。刚刚说了，CPI数据是具有滞后性的，而且统计方法也不是很准确。根据达拉斯美联储的研究，按照CPI房租的算法，明年预计还会有5%到7%的增长，虽然比现在9%的增幅要小，但是涨幅并不能彻底被消灭，咱们投资者也不能期待太高。
总结来看所有的数据和观点，可以看出房租肯定是会降下来的，这个趋势已经非常明显了，而且这个趋势不具有反复的可能。只不过，因为CPI统计方法的滞后性，我们一直还没有看到罢了。这个结论对于我们理解房地产市场，以及未来的通胀都很有帮助。
最后我想回答一下视频一开始的那个问题，在通胀的环境下，到底应该买房还是租房呢？不少人认为，在通胀的环境下，我们应该购买固定资产来保值，所以应该买房子。这话说的不假，房产确实具有抗通胀的属性。但问题是，这种所谓的通胀环境指的是那种长期维持的高通胀环境。在70年代，俗称美国的大通涨时代，通胀维持了十多年都没有下去。那时，房产确实是罕见的能够跑赢通胀的资产大类。
不过，我们这次所面临的通胀，目前来看还是一个相对短期的通胀。市场和民众都并不认为，眼下的通胀能够长期一直维持下去。现在就是最悲观的预计，估计到2025年通胀也应该会被彻底解决了。而在这种短期的通胀环境内，我认为保值就没有那么重要了。短期内的那些影响房价的因素，比如利率，房租，就业，才是更重要的因素。而这些因素，目前来看普遍都是打压房价的。所以说，现在是买房还是租房，我认为和通胀没有关系，还是要看个人的财务规划。
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