2023房地产REITs的投资逻辑
2023-01-31
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REITs在股票市场上，平时关注的人不多。但其实他的投资很有门道，而且REITs这个品类，在2023很有可能会迎来他创立以来最好的机会。#房地产 #REITs
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20REITs全称Real estate investment trusts，中文叫房地产信托基金。它是一种专业管理房地产，尤其是创收型房地产的基金。REITs在股票市场上，平时关注的人不多。但其实他的投资很有门道，而且今年REITs这个品类很有可能会迎来他创立以来最好的机会。这个机会不仅体现在他自己本身可能遇到的利好，同时也在于他的投资属性非常适合今年的市场环境。这也是为什么我想要现在把它分享给各位看官的原因。不过REITs的投资并不白给，里面有很多门道需要咱们投资者了解。今天这期会员视频，我们就来讲讲REITs的投资机会。
REITs首次面世是在上世纪90年代，距今不过短短30年的历史。在REITs出现之前，如果你想要投资房地产是非常困难的。真要做的话，你只能直接去买一个房子，不仅起始资金要求高，而且流动性很差，买卖非常困难。REITs的诞生就是为了解决这个问题。大多数的REITs会管理数十个甚至数百个房地产项目，并把这些项目的财产全部捆绑在一起后，拆分成的单一证券在交易所上市。投资者可以直接在交易所用小资金进行买卖，流动性非常好。他一举解决了房地产投资最大的两个困难，因此REITs在面世后就大受欢迎。
其实REITs的好处还不仅仅体现在起始资金低，以及流动性好这两点。后来的投资者选择REITs，还有很大一部分原因是看中了他稳定的股息。在美国，REITs的要求是把每年收入的90%分给股东的，所以分发的股息非常可观。从下图可以看到，REITs的股息率常年高于股市，这些年来一直都能提供平均4%左右的股息，是同期股市的两倍。
除此之外，REITs还具有非常好的分散风险的作用。自REITs面世以来，它和股票的相关性就一直很低，仅有0.5，这一点和债券非常类似。相关性越低，分散风险的效果就越好。他不会让你的持仓一跌具跌，投资品类之间相互表现不同，能够让你整体的投资更加稳定，风险更低。这种分散化的效果就特别容易受到机构的追捧，也成就了过去三十年来REITs的繁荣。
REITs的种类非常多，做什么类型的房地产都有。最主要的大类分为工业和办公类，零售类，以及住宅类。其他的小类还包括，医疗，仓库，酒店。甚至是电视塔，数据中心这种偏门都能看到REITs的身影。可以这么说，只要和房地产相关的，需要用地的项目，几乎都可以用REITs来投资。
现在我们了解了REITs的基本性质了。可以看出，REITs的特点就是稳定，风险低。所以面世30多年来，他一直被认为是最安全，防御性最强的投资之一。不过，让人意想不到的是，在去年这种大熊市中，正是人们最需要防御属性的时候，REITs的表现却异常拉胯，甚至还不如股市的表现好。根据MSCI REITs指数，2022年REITs共下跌了24.5%，在过去30多年的历史中仅次于08年。
但从另一个角度来看，物极必反。REITs去年表现这么糟糕，是否今年会迎来一些转机呢？从历史上看，在过去三十年里，每一次REITs下跌超过10%的年份，第二年毫无意外，都有一个大幅的反弹，平均涨幅为惊人的35%！那在2023年，REITs是否也会迎来一个反弹呢？从今年的市场环境来看，REITs确实面临着很多难得一见的利好。
这第一大利好就是美联储的货币政策。这里美投君先给各位看官看张图。它展示的，是过去30年里，在每一轮加息周期结束后的六个月，美国REITs和美股的平均表现。可以看到，代表美国REITs的蓝色柱子，在加息结束后的六个月内，平均增长了15.8%，而同期美股只增长了8.4%，只有REITs的一半。这是一个非常积极的信号，因为现在市场预计，美联储在今年三月份就要停止加息了，这就意味着，REITs表现最佳的时刻可能很快就要到来。
第二大利好，在于经济周期上的促进。下面这张图对比了不同经济周期中，REITs和股市的表现。同样的，蓝色代表REITs，紫色代表股市，浅蓝色是另一种房地产相关的投资品，我们不在这里讨论。可以看到，REITs在两个时期会明显跑赢大盘，一个是经济周期的末期，也就是衰退期，另一个则是经济复苏的初期，这两个阶段，REITs的年化平均表现为10.8%和20.4%，远高于同期股市的4.5%和13.1%。
虽然我们现在还不能确定，今年是否会进入衰退，还是能够成功实现软着陆。但不管是那种情况都一定会落在衰退期或复苏期这两个周期之内。甚至很有可能出现，两个阶段都发生在今年的情况。也就是说，无论未来衰退的风险如何发展，今年对于REITs来说都是一个利好的环境。
那为什么REITs会在加息结束后，以及经济的衰退和复苏期表现优异呢？又为什么在去年这种大熊市中表现如此糟糕呢？我们投资者有必要了解一下这背后根本的原因，才能真正放心投资这一类股票。
这里美投君不妨先给大家看一张图。它展示的，是过去30年里，股市和REITs在不同经济增长和利率环境下的表现。同样是蓝色代表REITs，紫色代表股市。下面这个growth，指的就是经济的上涨和下跌。而Yield的变化，指的就是真实利率的变化。这里的真实利率指的是美国国债利率。可以看到，只有在第一和第三组的情况下，REITs的表现是好于股市的。那这两组情况有什么共同的特点吗？没错，就是他们都是在真实利率下降的情况下出现的。其实这就是影响REITs收益表现的核心原因！真实利率的变化。
其实，REITs是一种对于利率非常敏感的投资品。一方面，REITs会派发长期且稳定的股息，这一点跟债券非常类似。而影响债券最重要的宏观因素，没别的，就是利率；另一方面，REITs背后所对应的市场是房地产。而房地产市场由于有着极高的杠杆，因而它也是一个对利率非常敏感的市场。这两者结合，就导致REITs对于利率极为敏感。
他最终的表现就是，在利率降低的环境下，也就是宽松的环境下，REITs会表现的特别好。而在利率升高，也就是紧缩的环境下，REITs的表现就会非常糟糕。也正是因为这个原因，所以我们会看到，去年利率升高的状态下，REITs的表现就异常糟糕。不仅如此，去年的经济增长也在放缓，也就是刚才这张图中Growth在下降，yield上升的情况。这实际上是REITs表现最糟糕的情形。
而今年市场预期，利率是会往下走的。注意，这里的利率不是指的美联储的基准利率，而是指的市场给出的真实利率。在美联储加息即将进入尾声的情况下，市场给出的真实利率已经开始掉头向下了。而经济是继续放缓至衰退呢？还软着陆后，触底反弹呢？对于REITs来说其实并不重要，因为从图中一和三这两种情况来看，只要真实利率是下降的，REITs的表现都会跑赢股市。所以说，REITs在今年不仅存在机会，还是一个容错空间很大的一类投资。
除此之外，在对2023年的REITs投资做研究时，我还看到一个利好。这点我个人并不是很确定，但是还是分享给各位作为参考。下图展示的是过去十五年，REITs的价格和私有房地产价格之间的对比图。其中，绿线代表的就是REITs，而黑线代表的是私有房产交易。可以看到，在过去15年的时间里，两条线的趋势基本上是一模一样的，而有两个时间段，代表REITs的绿线曾经落后过，分别是08年金融危机和20年的疫情，但都很快又追回来。这个追回来这个过程就是REITs最好的机会，他也很可能会发生在今年。
之所以会出现这种现象，有人解释是因为市场情绪的作用。在熊市当中，市场情绪会不顾一切的抛售这种流动性较好的金融产品，把REITs的价格压低到一个不合理的区间。但对于私人房地产交易来说，由于流动性更差，交易更少，而且金融属性没有那么强，所以这个下降的幅度看上去没有那么明显。
而现在，这两条线又一次大幅度地分开了，根据计算，现在REITs的价格和私人市场相比，相当于有26%的折价。这对应到股市，就是估值非常低的意思。从历史上看，REITs一旦有折价的话，都会很快恢复到跟私人市场价格一样的趋势中去。毕竟，这两根线背后都是房地产市场，只不过是展现形式不同而已。所以说，今年的REITs有机会迎来反弹，还有一个原因就是价值被低估。
如果说，今年要投资REITs的话，我给大家梳理几条投资逻辑。第一，就是看中他的防御性。今年的市场风险依旧很高，我们现在仍然不确定衰退是否会来，衰退的幅度如何？对于今年的投资者来说，应对风险仍然是必不可少的。而REITs很显然就具有这个防御属性。
第二，REITs不光有防御，他还有不错的上涨空间。这主要是因为今年真实利率的下降，以及估值的回归。这里要多说一句，我们这里所说的上涨空间，指的是REITs的资产增值，也就是REITs的股价，而并不是他的股息。股息主要还是跟各自公司的运营有关。这点大家别搞混了。
第三，也是我个人最为看重的，就是他的容错空间很高。今年最大的不确定性，刚才说过了，来自于衰退。而REITs是那种，无论衰退与否，表现都不会太差的投资大类。也就是说，即便我们对于宏观判断出错，REITs也能给我们一个不错的表现。
听到这儿，我猜不少看官可能已经跃跃欲试了。大家先别急，我们分析一个投资类别肯定不能只看他的机会，也要清楚他的投资风险。那在2023年，REITs有什么风险值得我们注意呢？在我看来，最需要注意的风险有两个。
第一，是通胀反复导致利率上升的风险。我们说了，REITs今年投资最核心的一条投资逻辑就是真实利率会有所下降。我们上述所有的分析，也都是基于今年美联储会逐渐放松货币政策为前提，最起码是不会继续变鹰为前提。但是，谁也说不准，会不会在今年因为什么事情导致通胀反复，逼得美联储更加鹰派。要是真是这样，那么REITs就还会有进一步下跌的风险。而且，由于它对于利率更为敏感，所以下跌的幅度有可能比股市还要高。
第二个值得我们关注的风险，也是REITs投资者最为担心的风险，是这个行业本身出现系统性危机。REITs它不像股票，股票里包含着各行各业的公司，能反应整个经济的状况，但REITs的背后，是深度绑定着房地产这个行业的，它在怎么说都还是一个比较单一的板块，是会出现系统性风险的。比如在08年到11年之间，REITs的波动是股市的好几倍，完全失去了它应有的分散化作用。虽然，我现在还不认为2023年会出现这种风险，但要是明年经济陷入深度衰退，房市撑不住了，那对于REITs来说也会有很大的影响。
到这里，REITs的投资逻辑就跟各位看官讲的差不多了。如果接下来，你真的决定要布局一些REITs股票的话，美投君这里也为大家做了一些准备。接下来，我会给大家介绍几个2023年比较值得关注的REITs，不作为投资建议，只是给大家做一个参考。
第一个给大家介绍的REITs是Prologis，代号PLD。PLD是全球领先的物流地产REITs，很多物流公司，包括电商，和一些大公司的仓库，都是租用PLD的用地和设施。从长期来看，这种物流地产REITs有一个大趋势，那就是它会受益于电商的发展。从下图PLD的客户就可以看出，60%以上的客户都是物流公司和电商，像亚马逊，沃尔玛，UPS, DHL, FedEx这种公司。
PLD的公司战略，是占领那些入门门槛较高，增长较快的市场，并通过规模效应，打造一条属于物流系统上的护城河。这样的策略，会让REITs的股息更有保障和更有可持续性。不过，如果投资PLD的话，也要注意短期的风险。由于物流行业经济周期呈正相关，所以在未来经济衰退的大环境下，PLD的价格短期内有可能会承压。
第二家我给大家介绍的公司，也是REITs里的一个明星产品，叫Equinix，股票代号EQIX。EQIX是全球最大的数据中心REITs，专门给云计算提供场地和相关配套设施。EQIX在全球32个国家，71个大城市里都有它的资产。其中，我们最熟悉的AWS, Azure, 谷歌云的数据中心，有40%以上都是征用了EQIX的场地和设施。
云计算这个行业的发展前景，相信已经不用我多说了。而对于做云计算REITs的EQIX来说，还有一个额外的好处，就是它跟客户都是签了很长的合约的。毕竟云计算的服务器和设施可不是说搬就搬的，所以客户也喜欢这种签长约的方式，根据公司披露的财报，公司和客户平均签约时长为18年，而且只有4%不到的金额需要在2028年之前重新签约。这就意味着，EQIX未来的现金流非常有保障。而从过去几年的数据也能看到，EQIX平均每年发放的股息会有8%的增长，目前看来，这个趋势还会长期持续下去。
上面这两家都是一些主题性的REITs，如果你对于单一主题抱有疑虑的话，也可以投资REITs相关的ETF。就像是我们买股票类的ETF，你会想到买SPY, QQQ一样，REITs也有类似的产品。只要买一个ETF，就等于是把全世界最好的REITs都一篮子打包买过来一样。比较典型的REITs ETF有，Vanguard做的REITs ETF VNQ，和标普做的REITs ETF XLRE，这两个ETF布局的REITs都非常广泛，有足够分散化的效果。而且管理费也很低，两个REITs都是只有0.1%左右。如果你是看好REITs在2023年整体的走势，想乘上大趋势，但又不想花时间和精力去单独分析一个REITs的资产状况的话，那么VNQ和XLRE会是不错的选择。
最后，给咱们加拿大会员朋友们开个小灶。因为美投君自己身处加拿大，所以也对这里的情况了解一些。由于加拿大的移民政策要比美国宽松很多，人口的正增长和热钱的流入，让加拿大房地产近几年发展得比美国要更好。这也给了加拿大的REITs一些不错的机会。
一家值得关注的加拿大REITs，叫做Canadian Apartment Properties REIT。他是加拿大最大的一家REITs公司。股票代号CAR.UN。在多伦多交易所上市，主攻住宅类出租，资产主要分布在加拿大的几个大城市，其中多伦多一个地方就占了50%，而多伦多也是移民最爱来，房地产发展最蓬勃的一个城市。
CAR.UN最主要的特点在于他的稳定性。公司在杠杆上可以说是相当保守，借贷比率只有40%不到。就好比你买房付了60%的首付一样，放在个人身上都是比较低的杠杆水平了。而且公司有99%的借贷都是选择了固定利率，所以像过去一年的加息对于它们的影响并不大。从公司披露的数据可以看到，过去一年，整个公司的平均房贷利率只有2.59%，仅仅比21年的2.55%稍微高一点。要知道现在加拿大的联邦利率已经高达5%，能有如此低的房贷利率，使得整个投资风险被降到最低。
最后，我要补充一句，上面介绍的所有REITs和我都没有任何合作关系。各位看官请根据自己的情况进行参考。另外，也要提醒各位，REITs虽然有机会在今年受到一些利好，但是从长期表现来看，还是无法跑赢股市的。所以，对于长期投资者来说，我们还是要想好投资REITs的具体目的，在进行相应的布局！
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