2022将成为房地产最火爆一年？北美房地产行业最全分析！行业内有何投资机会？
2022-02-07
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这期视频，咱们就仔细分析一下房地产行业在2022年的发展，以及行业内的投资机会。 #房地产 #REITs
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2022年的美股跟前两年比起来可是要难做不少。在加息和缩表的主旋律下，还有各种通胀，供应链的问题影响着市场。今年的市场免不了会有些磕磕绊绊，风险也在不断增加。在这样的市场环境中，寻找一些具有防御性，又能分散化风险的投资就变得越来越有必要了。而房地产正是这样一个在2022年兼具防御和增长的行业。这期视频，咱们就仔细分析一下房地产行业在2022年的发展，以及行业内的投资机会。
之所以想讲这个话题，跟最近突然火爆的房地产市场有很大关系。不知道各位看官所在的城市房价都怎么样了？反正美投君所在的多伦多，最近的房价是涨上天了，说是多伦多历史上最火爆的市场也不为过。其实去年在推荐Home Depot这只股票时，我就跟大家预测过2021-2022年的房地产市场会非常火爆。这是经济周期决定的，一般经济复苏的过程中，都会经历一波房市的火热。这次也不例外。
疫情后，由于各国央行大放水，导致了全球资产价格的飙涨。各类资产的价格此起彼伏的上涨。这当然也少不了北美的房地产市场。2021年，美国平均房价增长了惊人的18.6%。要知道，自上世纪80年代以来，美国房价的平均增长率也不过是4.6%。
然而到了2022年，这个势头似乎没有要停下来的意思，反而还更猛烈了。美国各大媒体和房地产网站都一致认为美国房市在今年会依旧火爆。比如，美国最大的地产服务网站Zillow就预测，2022年美国的房价还会上升11%。另一家知名的地产服务网站Realtor.com也认为，在美国最大的100个城市中，没有一个的房价会在今年出现下跌。类似地，福布斯、彭博社等媒体都纷纷预计，2022年房市的上涨趋势还会延续。
之所以市场的观点如此一致，是因为有众多因素都在持续推进着火爆的房地产市场。从供给端上看，用来衡量市场供应的一个重要数据，美国的房地产库存，现在仅有2.1个月。一般当这个数据低于5个月的时候，就被认为是供不应求、房源紧张，可见现在的供应有多稀缺。
而造成供给紧缺的原因有很多，其中最重要的原因，是过去两年的疫情导致了很多建房子的计划被打断。另外，供应链的紧张还导致了成本的上升，尤其是木材价格的上涨。然后，人力价格的攀升又进一步推升了建房子的成本，这都导致建筑商建房的意愿不高。目前看来，供应紧缺的问题会随着疫情的好转慢慢缓解，但毕竟建新房子会有一定的周期，短则几个月，长则几年，这还不算各种拿permit的时间。所以，虽说我们应该会看到供应链在今年逐渐恢复，但是想要彻底改变供不应求的现状还需要很长一段时间。
而在需求端，房地产市场的火爆更是体现的淋漓尽致。一个极具代表性的反应到目前需求端状况的数据，是二手房市场的销售数据。由于房地产市场的存量要远高于增量，所以一般二手房的销售会是新房销售的数倍，它才是房地产市场的主要部分。从下图可以看到，2021年二手房的销售是自2006年以来的最高值，增长率也是近10年来的最高值，可以看出需求有多么旺盛。
去年之所以需求旺盛，最大的原因就是极低的房贷利率。我们都知道今年的利率肯定会有所上升，那这会不会影响到需求端的继续上涨呢？我们先来看一组历史数据，从下图中我们可以看出，美联储在21世纪以来总共有两次的加息操作，一次是在04年6月到06年6月，连续17次加息。不过可以看出，房价在加息的前期依然处于上升通道中，知道06年中旬才开始降温。而第二次加息是16年12月到18年12月，总共加了7次息。同样的，房价在加息的初期仍保持这快速的增长，直到加息末期才出现了些许放缓的迹象。可见，从历史经验来看，刚开始加息的阶段并不会抑制房价的上涨。甚至还有人认为，加息初期能对于房价起到一定的促进作用。为什么这么说呢？
这是因为，一般加息初期，利率水平依然还很低，借贷成本并不高，对整体的贷款需求影响不大。另外，由于人们知道加息马上会来，贷款利息马上会增加，所以有更多的人会想要提前锁定当前的利率。他们在心理上会害怕利率上涨导致的还款成本增加，所以一些本打算在之后买房的人，可能会提前他们的买房计划，这进一步推高了加息前期的购房需求。
除了利率以外，通胀也同时推升了人们买房的需求。一方面，人们希望通过买房去保护自己的资产不贬值，另一方面，推升的工资也让人们有更强烈的买房意愿。另外，疫情让人们待在家里的时间更长，人们对于居住质量的要求也在变高，这进一步推升了买房的需求。
总的来看，2022年美国房地产市场可能不会有去年那样的火爆，但从历史经验以及目前供需两端的情况来看，2022年的房市大概率会继续向好。而且，随着供应端的缓解，需求端的持续火热，我们很可能会看到一个房地产市场量价齐升的现象。
听到这里，不知道各位看官有没有买房的冲动呢？美投君不是地产经纪，教不了大家买房。但我可以分享给大家的，是从一个更宏观的角度，来寻找一些能够从上升的房地产行业中受益的投资机会。
房地产行业给人的总体印象就是稳。他确实是一个带有周期型的防御型板块。不过如果我们仔细研究会发现，房地产有非常多的细分领域，每一个领域的投资逻辑都有所不同，不能完全用一个稳字就能概括。这其中包括一些稳定的防御型股票，也包括一些极具爆发力的成长股。如果我们没搞明白逻辑就盲目投资房地产，很可能出现行业在涨，而你买的公司不涨的情况。为此，美投君做了大量的研究，为各位看官挑选出了我认为房地产板块中，最值得投资的几类公司，给大家做一个参考。
第一类公司是房地产开发商，也就是专门建房子的公司，homebuilder，我们姑且称之为地产商。地产商股票有两个重要的投资逻辑需要我们投资者了解。第一，他具有很强的周期型。因为房价本身的周期型就很强，而地产商的运营又与房价息息相关。如果房市上涨，地产商会接到更多订单，开始造更多房子，他卖房时也能卖出更好的价格。同理，如果房价下跌，他们也会减少建房数量，卖房子的利润也会降低。
第二个重要的逻辑是，地产商对于建房成本非常敏感。像过去这两年，由于通胀和供应链等问题，各种原材料和劳动力的成本都在飙升，这对于地产商的冲击是非常严重的。但如果通胀和供应链有所缓解，成本下降给地产商带来的利好也会非常明显。
整体来看，由于地产商的周期性强，且对于成本非常敏感，所以他并不适合作为一个长期投资的标的。但如果处于一个房地产的上升周期中，尤其是在一个量价齐涨的上升周期中，地产商的优势也会非常明显。目前来看，2022年的大环境很可能就处于这样的周期当中。
在美股上市的地产商有很多，其中一个优秀的代表是莱纳建筑（Lennar Corporation），股票代号LEN。LEN是美国最大的地产商之一，在全球500强中排名第129，是妥妥的行业龙头。LEN建造的房子遍布全美最发达的二十四个州，从这幅地图中可以看到，美国东西海岸和五大湖地区都是LEN的市场。从公司的表现上看，2021年，LEN的净利润和营收同比分别增长了80%和20.6%，优秀的业绩也带动股价上涨了40%。很显然去年火爆的房市已经盖过了成本上涨的压力。如果今年的房市能够继续上涨，伴随着成本的逐渐下降，LEN的股价还有不少上涨的空间。大家不要以为去年涨了40%的LEN现在会很贵，其实LEN的估值并不高，在经过了1月份的回调后，目前他的PE仅有6.4倍，对于价值投资者来说极具吸引力。
如果你不喜欢地产商的周期性，想要寻找长牛的公司，那么房地产行业中也有这么一类公司能够满足你的胃口。这就是建材零售商。也就是那些卖家居用品和装修建材的商店，最典型的就是Home Depot和Lowe’s。
建材零售商是我认为房地产行业中最适合长期投资的一类公司。零售业的周期性要比造房子小很多。因为他的客户中，不仅有想建房子的，也有想对家居或旧房子进行升级改在的，也可以是单纯想给家里添置一些家居用品的。因此，即便房地产处于冷静周期，人们不买房，也会对居住环境的改善有一定需求。这因为需求不容易出现大起大落，以至于他的业绩长期来看会更加平稳，股价也更加稳定，更适合长期投资。所以，如果你看好房地产行业的发展，并希望长期投资，那么Home Depot和Lowe’s这类建材零售商会是最好的选择。
第三类公司是房地产投资信托基金REITs。REITs类似于一个基金或者ETF，但这个基金不是买股票，而是买大量的商业或民用的房产，通过出租的方式获得稳定的现金流，然后发放给股东。REITs跟地产商和建材零售商的投资逻辑都不一样，如果说地产商是进攻型投资，建材零售商是平衡型投资，那么REITs就是典型的防守型投资。
说他是防守型是因为REITs可以提供非常稳定的股息。毕竟租金一般都不会有太大的波动。而且REITs有非常好的分散风险的作用，他的表现几乎跟股市没有什么相关性。所以一般股市出现大幅动荡时，REITs的表现都会更为坚挺。当然，真出现疫情这样的黑天鹅，REITs也得受影响。
另外，在2022年REITs还存在一些潜在的利好有机会变现。一方面，工资的上涨趋势还在延续，与工资正相关的房租也很可能表现强势。另一方面，房价的上涨会促使更多人从买房转向租房，这会增加租房的需求，不仅会带动租房的总量，也会推动房租的上涨。所以，我们很可能会看到REITs在2022年发放更慷慨的股息。
在美股市场中，REITs的种类非常多，有专门投资住宅的，有专门投资商场的，五花八门什么都有。在这么多的选择中，我认为有一个独特的门类，也许会在2022年带来意想不到的回报。这就是城市核心区的房产。在疫情中，城市核心区的房产可以说是受打击最为严重。人们已经不再选择租市中心的办公室，也不倾向于住在市中心的小公寓。然而，一个趋势走到头，往往就是反转的时刻。疫情终将会结束，我认为work from home的趋势也已经走到了最高潮，该是逆转的时候了。
如果我的假设成立的话，那么Equity Residential EQR可能会是一个不错的选择。EQR是一家专门做大城市核心区，尤其是东西海岸人最稠密地区住宅的REITs。他在疫情中的股价遭受了不小的打击，股价也久久没能回到疫情前的高点。2022年，不管是人们返回downtown工作，还是城市核心区房价以及房租的补涨，都可能成为EQR这只REITs的潜在机会。
第四类公司是专门做房地产投资和管理的集团。这些公司的商业模式非常特殊，说白了就是倒腾房子，靠低买高卖赚钱。所以，这种公司自然会在房地产市场越火爆的时候赚的越多。他是比地产商更为激进的一类投资。在这个领域里，最优秀的公司当属黑石集团BlackStone了（股票代号BX）。黑石是全球最大的另类资产投资集团，也是全球最大的房地产投资集团。公司2021年披露的数据显示，在黑石69.2亿美元的净利润中，有近一半是来自于房地产投资，可见说他是倒腾房子的一点都不为过。
黑石在房地产领域中确实有着首屈一指的投资能力。2021年，黑石在房地产的核心投资方面，收益率高达25%，而机会型投资方面，收益率更是高达惊人的43.8%。之所以黑石能够做到如此成功，不仅因为他们有成熟的管理团队和强大关系网，也与他们的独特的商业模式有关。他们会通过对旧房的翻新改造提升房产价值，然后再转手出售赚取差价。这种方式确定性强，尤其在地产牛市中更是势不可挡。这也是为什么黑石的股价能够在2021年实现翻倍，同时还能发放可观的股息的原因。这样的表现放到标普500中，能够排到第四名。如果你看好房价的继续上涨，那么投资黑石公司，让专业的管理团队帮你运作，也许是最好的选择。
最后，如果各位看官不想费劲了解各类公司的投资逻辑，就是简单的看好房地产行业的话，那么你可以考虑投资房地产行业ETF，VNQ。VNQ是美股中最大的房地产ETF。在这个ETF中，除了我们刚刚提到的几大类公司，还包括仓库，通信基地，数据中心基地等各式与房地产相关的公司。它能够将分散化做到极致，尽可能的降低个股风险。
以上就是美投君在房地产行业上给各位看官做的全部功课。总结一下，从目前房地产行业的供需情况，以及历史数据上看，在2022年这样的经济复苏，以及加息初期的时间段，房地产行业很可能会保持持续的增长。
如果你想乘上房价的上涨红利，那么像黑石这样的专业投资公司，以及地产商会是不错的选择。黑石有专业的管理团队，在房价上涨方面做的最为激进。而地产商除了能乘上房价上涨的福利外，还可以占上成本恢复的利好。如果你希望长期投资房地产行业，想要吃到房地产福利的同时能够安心持有，那么像Home Depot这样的建材零售公司可能更适合你。而如果你比较看重防御性，注重在动荡的市场下获取稳定的现金流，那么REITs会更适合你。总之，没有哪一类投资是最优的，投资或不投资，以及投资要投资什么，还是要靠个人的独立思考和风险偏好。
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