前瞻指标Housing Permit
2022-08-01
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他是华尔街的投行们最爱看的指标之一，美国的housing permit。看懂这个指标，你不仅可以提前预判经济是否会衰退，也可以了解经济出现拐点的时间，还能了解实际的经济状况。#宏观经济 #Housing Permit #建筑许可
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文字稿
我们之前在主频道中做过几期回顾历史上历次熊市的视频。其中一个共同点是，在熊市发酵到最极端的时候，经济形势往往会成为影响市场最关键的因素。在现在这个时间点上，经济会不会衰退，何时衰退已经渐渐成为了市场担心的对象。咱们投资者也有必要学会如何把握经济的走势。今天这期视频，美投君就给大家介绍一个冷门的经济预测指标。咱们普通投资者可能很少听说这个指标，但他却是华尔街的投行们最爱看的指标之一。这就是美国的housing permit。看懂这个指标，你不仅可以提前预判经济是否会衰退，也可以了解经济出现拐点的时间，还能了解实际的经济状况。
美投君先来给各位看官看张图。图中蓝色的线，就是Housing Permit的走势，而灰色阴影部分就是发生经济衰退的时期。可以很明显的看到，除了20年的疫情，几乎在每一次经济衰退的前夕，Housing Permit都会出现下跌，而且总是Housing Permit先下跌，再轮到经济出现衰退。更关键的是，几乎每一次衰退前下跌的幅度都不小。这就意味着，我们能够很清晰的从这个指标上看出经济衰退的前兆。他的预测作用可以说是相当明显了。多说一句，可能有人会好奇00年是怎么回事，似乎他是唯一一次例外的情况。这是因为当时的美国政府和美联储都大力推行房地产，所以那一次的衰退对于房地产的影响不大，但这也为08年的金融危机埋下了隐患。
那为什么housing permit，这个听起来和经济距离较远的一个指标能有如此强的预测效果呢？我们还得先从他的定义开始说起。Housing Permit，中文名字是房屋建筑许可证。顾名思义，它就是政府为新屋建造签发的许可。在美国，建新房子都是需要政府文件的批准才可以动工的，目的是保护个人和整个社区的利益。所以承建商一般都需要提前很久来申请这个许可。政府呢，也会按月发布这个许可的数据。在每个月的18号，美国统计局会收集全美9000多个可以发行许可证的机构，然后统一发布在他自己的网站中。我会在置顶评论把网站链接放上来，方便大家查看。
Housing Permit之所以能够预测经济，最直接的一个原因，是他可以决定未来一段时间房地产行业的走势，而房地产优势美国经济非常有代表性的一部分。我们常常说中国的房地产体量很大，其实美国的房地产行业占的体量也不小。在美国GDP中，房地产占了整个GDP的1/6，而且，这还不算房地产可以带动的其它产业，包括运输，材料，以及部分零售业，像是家具、电器等等。除此之外还包括房产中介，律师等服务业，以及政府投资的交通和社区相关的基础设施。所以，单房地产一个行业的蓬勃发展，就足以牵扯到整个经济的发展。
其实和房地产相关的数据并不少，像新屋动工数，新屋完成数，房价指数，库存指数等等等等，但在所有这些指标中，housing permit房屋许可数可以说是对于经济的预测作用最为明显的。原因很简单，因为housing permit是所有的这些房产经济活动中最先发生的，它反映了整个行业的预期。我们看经济最关键的从来都不是现在经济如何，而是要看未来的预期。而housing permit就是那个最具前瞻性的指标。我们看他一个就够了。
当然了，光是能预测房地产行业还不能让housing permit有如此强的预测经济的作用，他的厉害之处还在于，他可以反应人们对于未来整体经济的信心。房产投资和其他投资不太一样，他通常需要很大的资金量。一个房子往往是一个人一生之中最重要的投资，如果人们对于未来经济没有信心的话，是不会轻易去申请这个Housing Permit的。而反过来，如果人们对于未来的收入很有信心，认为自己的工作很安全，收入还会增加，那他们才会把钱投入到房产当中。所以说，Housing Permit也是一种对经济信心的量化体现。
我们之前也讲过两个可以反应人们心理预期的前瞻性指标。一个是收益率曲线，反应投资者的心理预期，另一个是消费者信心指数，反应消费者的心理预期。Housing permit相比他们两个还有一个明显的优势，那就是他不仅可以反应心理预期，还能直接反映出未来经济的真实情况。毕竟信心这个东西说变就变，但是housing permit一旦批出去，这个房子大概率是一定要建起来的。根据美国统计局的数据显示，有85%的housing permit最终都会在到期前动工，所以，housing permit的增加，必然会导致未来实际经济活动的增加。因此，这个前瞻性指标会更客观一些，这也是为什么华尔街这么喜欢观察Housing Permit这个数据的原因。
现在了解了housing permit预测经济的原理，那么housing permit预测经济的效果究竟如何呢？我们又该怎么利用这个指标呢？在2013年Jack Strauss的一篇论文中，作者用了大量的数据和模型，给了我们投资者答案。接下来美投君就把最有参考意义的结论给大家展示一下。
在该论文中作者发现，在1970年以后的每一次衰退前，housing permit都会有一个明显的下降。其中，在每一次衰退的前一个季度里，Housing Permit的两年移动平均值平均会下跌6.3%，而一年移动平均值则会下跌5.1%。之所以用移动平均值，而不是月度的housing permit数据，目的是为了规避一些季节性波动的影响，原理跟我们看k线图时的移动均线是一样的。因此，如果说两年移动平均值下跌了6.3%，那实际上最近这一个季度的下跌已经是非常明显了。下图是我根据论文得出来的数据，总结出每一次衰退前一个季度中，Housing Permit的一年移动平均值和两年移动平均值的总结。有兴趣的看官可以暂停看一下。
如果说经济衰退前housing permit都会下跌，那反过来讲，是不是说每一次Housing Permit出现下跌，经济就必然会衰退呢？答案也是肯定的。论文中作者也做了类似的研究，在他把美国50个州所有的Housing Permit的月增长取了一个平均值后发现，自从1970年以来，只要这个数值的两年移动平均值下跌超过1%，都能在之后的2-5个季度中发生经济衰退。比如，在2006年3月份，和2000年2月份的时候，都出现这个信号，而在之后的5个季度和3个季度后，都出现了经济衰退。唯一的例外发生在1987年的1月，当时两年移动平均值也是下跌了1%，但后来并没有出现衰退。
除了预测经济衰退开始的节点外，作者还发现，Housing Permit的下跌幅度，还可以解释经济衰退的程度。他发现，当美国进入衰退的时候，那些Housing Permit没那么糟糕的州，它们经济衰退的程度会比别的州要好一些。其实，同样的情况也能从整体的housing permit图中看出（视频一开始那张图）。在这么多次经济衰退中，2008年的两年移动平均值是下跌幅度最大的，其次是1982年，而这两次都分别是战后美国最严重经济危机的第一名和第二名。
总的来说，无论是从经济原理，还是客观数据，咱们基本上可以得出那么一条简单而清晰的结论，那就是：Housing Permit是一个非常有效的预测经济的前瞻性数据，它平均在经济衰退的4个季度之前，就会开始出现下降，而在衰退来临的前一个季度，Housing Permit的下降趋势会变得非常明显。对于咱们普通投资者来说，我们肯定不会有事没事就去算个两年平均值，那只不过是学术界为了严谨而使用的方法。咱们普通投资者，看这个图的趋势就能了解个大概情况了，只要我们看到Housing Permit 有明显下滑的时候，那么衰退也许就离我们不远了。
到这里，关于housing permit的理论知识我们就介绍完了，那么问题来了，现在housing permit的情况怎么样了呢？我们担心的经济衰退是否会发生呢？我们直接看图。最近几个月的Housing Permit的确有下降的趋势。从去年12月的高点接近1.9 million，已经下降到的六月份的1.7 million。但1.7 million还是在相对高位，比去年同期增加了1.4%，比两年前的同期还增加了27%。回看之前的几次衰退，housing permit从高点都下降了60%-70%经济衰退才真正来临，而现在我们距离高点只不过下跌了11%。光从数据上看，我们还不能说经济会遭遇衰退。退一万步讲，即便housing permit继续下跌，跌到能够引发衰退的地步，按照历史规律来看至少是4个季度之后的情况，也就是说衰退最早要到明年2季度才会来。
那么现在对于我们投资者来说，最关键的就是紧盯housing permit这个数据会不会继续加速下跌。不可否认的是，现在的宏观环境确实不利于房地产行业的发展。上升的利率，以及放缓的需求都可能会影响未来housing permit的数量。而一旦housing permit数量出现急速下跌，那就是一个衰退来临非常明显的信号。目前，分析师对于housing permit的预测是，未来他还会继续下跌，但是幅度有限。预计到明年年中会跌到1.5 million附近。这个预测还是相对乐观的，但至少给我们了一个参考，一旦housing permit跌超了这个预期，那么我们就该格外警惕了。
最后，我想花点儿时间跟大家说说，housing permit和房价的关系。我知道咱们华人无论在那里生活，对于房产投资都是很关注的。美投君不是房地产方面的专家，但我在研究Housing Permit的时候，看到了不少讨论Housing Permit和房价相关的内容，我认为挺有价值，就分享给大家。
现在我们知道，美国的Housing Permit正在处于一个下降的趋势，那么到底房价在未来是会涨还是跌呢？如果用最直接的逻辑来推理的话，Housing Permit下降，就意味着未来房子的供给会下降。供给下降，按照供需关系来说，房价就会涨喽？但换一个角度来思考，如果Housing Permit下降，就意味着大家对于经济和房市未来都不太看好，就没有那么多人会选择买房，这就会导致房价下跌。那么问题来了，到底Housing Permit下降，美国未来的房价是会涨还是会跌呢？
在去年Bahmani-Oskooee等三人发表的论文中，作者给出了明确的答案。论文根据美国51个州的数据，通过模型测算得出结论。结果发现，从短期来看，Housing Permit和房价的关系并不是很确定，有时候成正比，有时候成反比。这里说的短期基本上可以理解为半年内的时间。而从更长期来看，也就是半年或以上的时间来看，Housing Permit和房价则是成明显的正比关系。在作者设计的非线性模型中，51个州的数据，有36个州的房价和housing permit呈现明显的正相关，13个州没有明显的关系，而只有两个州呈反比关系，这两个州分别是佛罗里达州和密西西比州。也就是说，多数情况下，housing permit如果下降，那么未来半年后，房价多半也会下降，反之亦然。
那为什么会出现这种情况呢？我自己的理解是这样的。我认为，一部分原因是新房占整个房地产市场供给的比例较小，一般只有10%左右，而二手房占供给的大多数。所以housing permit下降导致的供给减少并不明显，更重要的还是体现在需求端。而housing permit在需求端的影响是更为明显的。因为大部分人想不想买房，都是看有没有稳定的工作，对经济有没有信心，乃至美联储的利率水平，这些需求端的因素都会影响housing permit数量，而且是和housing permit数量呈正比的。这也是为什么，housing permit下降往往意味着，房价也会很快跟着下跌了。
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